Cessioni di immobili imponibili Iva oltre i 5 anni

Torna l’Iva per le cessioni di immobili abitativi da parte delle imprese costruttrici

Premessa – Il decreto Sviluppo reintroduce il regime dell’imponibilità Iva per le cessioni di immobili abitativi da parte delle imprese costruttrici. Finisce dunque l’incubo esenzione Iva che determinava per le imprese l’indetraibilità dell’imposta pagata per la realizzazione delle abitazioni.

Esenzione Iva per gli immobili - A seguito delle modifiche portare dal D.L. 226/2006 (conv. con modif. L. 248/2006) l’art. 10, n. 8-bis, DPR n. 633/72 prevede per la cessione di un immobile uso abitativo (categoria catastale A, escluso A10), nei casi in cui l’immobile è ceduto da un’impresa di costruzione/ristrutturazione entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’assoggettamento a IVA. Diversamente, la cessione è esente IVA se è effettuata da un soggetto diverso dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice oppure decorsi 5 anni dall’ultimazione dei lavori, se è effettuata dall’impresa di costruzione/ristrutturazione. 

In detraibilità Iva – Dato che se la cessione avviene entro 5 anni dalla data di fine lavori l’operazione è imponibile IVA, l’imposta a credito è detraibile senza particolari limitazioni, con le consuete modalità. Al contrario qualora i 5 anni risultino trascorsi, l’effettuazione di operazioni esenti, salvo quanto previsto dall’art. 19, comma 3, DPR n. 633/72, si riflette sul diritto di detrarre l’IVA a credito comportando l’indetraibilità dell’imposta specificamente pagata per la realizzazione delle abitazioni, nonché attraverso il prorata di detraibilità su tutti gli acquisti fatti nel periodo. 

Decreto Sviluppo – Il decreto Sviluppo varato dal governo venerdì 15 giugno ha modificato tale norma prevedendo che sono imponibili a Iva le cessioni di unità immobiliari a destinazione abitativa effettuate dalle imprese costruttrici e quelle ristrutturatici, effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle medesime imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. In sostanza la novità è rappresentata dalla possibilità per le imprese costruttrici di vendere con l’applicazione dell’Iva anche se sono trascorsi i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, a tal fine occorre manifestare l’opzione dell’imponibilità nell’atto di vendita. 

Fabbricati strumentali - Vengono, inoltre, eliminate le due ipotesi di imponibilità obbligatoria già previste dalle lettere b) e c) del n. 8-ter), con la conseguenza che le vendite di fabbricati strumentali per natura nei confronti di soggetti con detrazione massima del 25% e di privati consumatori, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturarci, oppure anche da tali imprese, ma oltre il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, diventano operazioni esenti, salvo che il venditore non decida volontariamente di applicare l'imposta.

Fonte: Redazione Fiscal Focus