Cedolare, irregolarità in salvo

La mancata comunicazione della proroga non comporta la revoca
La mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione non comporta la revoca dell’opzione per la cedolare secca, se il contribuente ha mantenuto un comportamento concludente consistente nel pagamento della cedolare e nella compilazione dell’apposito riquadro della dichiarazione dei redditi. 

La modifica è contenuta in uno degli emendamenti apportati alla Camera in sede di conversione del Dl 193/2016, ora all’esame del Senato. La proposta di intervento ha la finalità di evitare che il contribuente subisca conseguenze irreversibili da mere dimenticanze formali. Nel comparto della cedolare sulle locazioni abitative, tali dimenticanze sono frequenti, soprattutto nelle ipotesi di proroghe o rinnovi taciti dei contratti di affitto.

Per comprendere la portata della novità in itinere è opportuno riepilogare, in sintesi, le principali regole di funzionamento della cedolare. L’imposta in esame sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari derivanti dalle locazioni abitative e le relative addizionali nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione. L’aliquota è pari al 21% per gli affitti a canoni di mercato e diventa pari al 10% per le locazioni a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. L’opzione si esercita di regola all’atto della registrazione del contratto, con la compilazione e trasmissione all’agenzia delle Entrate del modello RLI. È tuttavia possibile entrare nel regime sostitutivo anche in una qualsiasi delle annualità intermedie, manifestando la scelta con la presentazione del medesimo modello RLI entro il termine di pagamento dell’imposta di registro annuale. Va tuttavia segnalato che l’opzione è inefficace se prima di essa non viene spedita una raccomandata all’inquilino con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali (ad es., aumenti Istat) per tutta la durata di efficacia dell’opzione.

La scelta della cedolare, in qualunque momento sia manifestata, ha effetto sino alla scadenza del contratto ma è comunque possibile revocare la stressa in una qualsiasi delle annualità intermedie, sempre avvalendosi del citato modulo RLI. Il collegamento dell’efficacia dell’opzione con la durata del contratto ha da sempre creato problemi ai contribuenti, soprattutto nei casi di rinnovo tacito della locazione. 

A tale riguardo, va ricordato che i contratti di affitto hanno normalmente durata di 4 anni, ai quali si aggiungono altri 4 anni di rinnovo ope legis, salvo il verificarsi di casi eccezionali. Nei contratti a canone concordato la durata è invece di tre anni più altri due di rinnovo automatico. Dovrebbe essere pacifico che, alla scadenza dei primi otto anni ovvero, nei contratti a canone concordato, cinque anni, l’opzione per la cedolare debba essere rinnovata. 

È inoltre dubbio se la medesima esigenza di rinnovo si ponga anche al termine del primo quadriennio o del primo triennio di locazione. Assumendo che tale obbligo sussista sempre, ciò comporta che il locatore debba trasmettere il modello RLI entro la scadenza di pagamento dell’imposta di registro, comunicando la conferma dell’opzione e facendo precedere il tutto dalla spedizione della raccomandata informativa all’inquilino. Nei fatti, i contribuenti si sono spesso dimenticati di tale onere informativo, decadendo così inconsapevolmente dal regime agevolato della cedolare. 

Proprio per venire incontro ai soggetti interessati, nell’emendamento in corso di approvazione si precisa che la mancata comunicazione della proroga, con il modello RLI, non determina la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto, a condizione che il contribuente abbia tenuto un comportamento concludente. Ciò si verifica in presenza di due condizioni: a) l’avvenuto pagamento della cedolare alle scadenze di legge; b) la compilazione dell’apposito quadro del modello Unico o del modello 730. Non vi è menzione della spedizione della raccomandata all’inquilino che pertanto dovrebbe ritenersi ininfluente ai fini della conservazione del diritto alla proroga dell’opzione. Va inoltre segnalato che, a stretto tenore letterale, la previsione in esame si riferisce alla salvezza delle opzioni esercitate in sede di registrazione del contratto, mentre in realtà la scelta, come innanzi evidenziato, potrebbe essere stata manifestata anche in una delle annualità intermedie. Si ritiene però che la medesima disciplina debba valere per qualunque tipologia di opzione, non essendovi differenze in ordine al loro regime giuridico.

L’emendamento inoltre stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, trovi applicazione l’articolo 69, Dpr n. 131/86, che commina la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Tale precisazione si spiega per il fatto che nei contratti in regime di cedolare l’imposta di registro non è dovuta. Ne consegue che, sempre in ipotesi di omissione, la sanzione da irrogare va commisurata all’imposta teoricamente dovuta sul canone annuale del contratto di affitto. Si tratta peraltro di conclusione già anticipata nella circolare n. 26 del 2011 dell’agenzia delle Entrate.

Da ultimo, viene stabilito che in caso di omessa comunicazione del rinnovo, della proroga o della risoluzione di un contratto di locazione soggetto a cedolare, entro il termine di legge di 30 giorni, è dovuta la sanzione fissa di 100 euro (rispetto agli attuali 67 euro), ridotta a 50 euro (rispetto agli attuali 35 euro) per ritardi non superiori a 30 giorni. 

Fonte: Il sole 24 ore autore Luigi Lovecchio